למרות שאין בידינו ידע מדעי על מידת הצלחתם של פרויקטים להתחדשות עירונית שבוצעו בארץ, אלפי פרויקטים נוספים נבנים כעת ועומדים להיבנות בקרוב. ההנחה שזוכה לפרסום תקשורתי רב היא שהם מועילים לכולם: לדיירים, לעיריות ולחברה בישראל. את ההנחה הזאת יצא המחקר לבדוק. המחקר כלל סקירת ספרות מדעית ומקצועית מן הארץ וממדינות אחרות. באמצעות הסקירה וניסיון מחקרי עצמי ארוך טווח זיהינו שלושה טיפוסים בסיסיים של אסטרטגיות להתחדשות דיור עירוני, שמתוכם מסתעפות עשר אסטרטגיות, השונות זו מזו בהיבטים אדריכליים, חברתיים וכלכליים-ניהוליים. מבין אסטרטגיות אלה יכולים דיירים ומתכננים לבחור את זו שמתאימה לאוכלוסייה שעמה הם פועלים, מתאימות למבנים ולעיר. במרכז העבודה עמד מחקר שדה, אשר בדק והעריך את הפרויקטים הראשונים של פינוי ובינוי ותמ"א 38 שבוצעו בישראל, הסתיימו ואוכלסו. השתמשנו בשיטות מחקר מגוונות ובמדד ייחודי וחדשני לבחינת תוצאות, במונחים של צדק חברתי / הוגנות חברתית. (social justice / social equity). המדד פותח במסגרת המחקר והתמקד בסוגית הנהנים והמפסידים מן הפרויקטים להתחדשות עירונית. אחת התובנות העיקריות שהעלה המחקר היא שפרויקטים של התחדשות עירונית מחסלים בהדרגה את מלאי הדיור הזול במרכז הארץ. הם הורסים שיכונים ישנים ובונים במקומם רבי-קומות עם דירות גדולות, או מרחיבים ומחדשים דירות ותיקות. פרויקטים אלה, בעיקר פינוי ובינוי, הינם אחד הגורמים הבולטים לעליית מחירי הדירות בארץ בעשור האחרון, ובכך הם דוחקים ממרכז המדינה תושבים שמצבם הכלכלי בינוני ומטה. בתוך כך, לעיתים קרובות הפרויקטים מאפשרים רווחי ענק ליזמי בנייה מצליחים. המחקר הראה כי הפרויקטים יוצרים הזדמנות למוביליות חברתית-כלכלית לרבים מדיירי השיכונים הוותיקים בישראל, אך רק למי שהצליחו לרכוש את דירת השיכון שלהם. לעומת זאת, שוכרי הדירות בבניינים הישנים הם בין המפסידים מתהליכי ההתחדשות; הם מפסידים פעמיים: הם חייבים לעזוב את המגורים שבחרו, ובנוסף לכך, נתקלים בהתייקרות דיור חליפי. מכיוון שהם מועילים רק לבעלי דירות ומתבצעים רק במרכז הארץ, הפרויקטים לחידוש הדיור מגדילים את הפערים בין מי שיש להם דירה ומי שאין להם, וגם בין תושבי מרכז הארץ לתושבי הפריפריה. מבחינתה של עיר שמתרבים בה פרויקטים לחידוש הדיור, המחקר מגלה שהעיריות אומנם מרוויחות ארנונת מגורים נוספת, אך הארנונה אינה מספיקה לכסות על ההוצאות הנוספות. לפי ממצאינו, מספר הנכנסים לאזורים המתחדשים, בעיקר בגילאים הצעירים, גבוה בהרבה (עד פי 8) מן המספר שהעיריות לוקחות בחשבון, ולפיכך, נגרמות בעיות באספקת שירותים חברתיים וציבוריים הולמים, במיוחד בשירותי תחבורה וחנייה. מסקנות המחקר והמלצותיו תורמות לתיאוריה ולהבנה של תהליכי התחדשות עירונית, ובמקביל, מסייעות לפרקטיקה המקצועית. הן מאפשרות למתכנן התאמה טובה יותר בין המאפיינים המקומיים של התושבים, הבניינים והשכונות, לבין תכנית ההתחדשות. הן פותחות דרכים לשיפור תהליכי חידוש המגורים, כך שיקטן אי השוויון החברתי-כלכלי שהם גורמים ויגדלו התועלות לדיירים, לערים ולמדינה. הן גם מתריעות מפני התעלמות הפרויקטים מגורמים סביבתיים ואקולוגיים.